Amerikkalaiset kaupungit ovat aina olleet kasvusta. Sata vuotta sitten boosterit järjestivät boomtowneja hyödyntääkseen luonnonvaroja, kuten mineraaleja ja karjaa. Nykyään kasvuliitot suunnittelevat uusia urbanistisia kaupunkeja maksimoidakseen arvon ja torjumalla poliittista vastareaktiota hoitamalla resursseja, kuten viljelysmaata ja tiekapasiteettia. Mutta Sunbelt-kaupungeista esikaupunkialueisiin kaikkialla kasvu on amerikkalaisten paikkojen logiikkaa, politiikkaa ja politiikkaa.
Viimeisen puolen vuosisadan ajan tämä todellisuus on tehnyt koillis- ja keskilännen vanhemmista, kerran keskeisistä kaupungeista kiusallisia poikkeavuuksia. St. Louis, Pittsburgh ja Cleveland menettivät noin puolet väestöstään vuosina 1950-2000. Silti tällaisten kaupunkien on vielä 50 vuoden jälkeenkin vaikea sopeutua maailmaan, jossa poliittinen ongelma on taantuman hallinta kasvun sijaan. Tämä epäonnistuminen on mahdollistanut useiden pitkäaikaisen väestökadon seurausten, nimittäin hylätyn omaisuuden ja ruton, saavuttamisen ylivoimaisesti monissa vanhemmissa Amerikan kaupungeissa.
Kun autioitumista ja ruttoa ylipäänsä käsitellään, se on hajanaista: hyökkäämällä hylättyjen alueiden ympäristöongelmaan, tyhjien rivitalojen halkitalojen yleiseen turvallisuuteen, roskien täynnä olevien tyhjien tonttien elämänlaatukysymykseen. Mutta väestökato on niin perustavaa laatua oleva asia ja se on ollut niin jatkuvaa vanhemmissa teollisuuskaupungeissa tämän vuosisadan aikana, että rutto on nyt oma ongelmansa ja vaatii rohkeita ja kattavia poliittisia vastauksia.
Philadelphia, oma kotikaupunkini, on voimakas esimerkki näistä huolenaiheista. Kuten kaikki maan vanhemmat kaupungit, se on kärsinyt suuresta väestökadosta. Heidän tavoin se on ollut hidasta tarttumassa väestökadon ongelmaan. Mutta viimeisen viiden vuoden aikana vuorovesi on saattanut kääntyä. Philadelphialla saattaa nyt olla mahdollisuus näyttää tietä kansalaisspekulaatiossa kutsumassani. Strategisen näkemyksen ohjaamana oikean kokoinen kaupunki sen nykyiselle väestölle, kansalaisjohtajat voisivat hyödyntää hylättyjä ja tyhjiä maa-alueita ja muuttaa aihetta taantumisesta hylkäämisen kautta kasvuun konsolidoinnin kautta.
Vanhat hyvät ajat
Perustamisestaan vuonna 1683 lähtien Philadelphia kasvoi tasaisesti yli 250 vuoden ajan. Kaupungin rajoja laajennettiin vuonna 1854, jolloin nykyään Keskuskaupunkina tunnettu kaupunki yhdistettiin ympäröivän läänin kuntiin. Vuonna 1860, kun yhdistyneessä kaupungissa asui 565 529 asukasta, Philadelphia palasi perinteisesti maan toiseksi suurimmaksi kaupungiksi (se oli pudonnut neljänneksi Baltimoren ja New Orleansin jälkeen vuoden 1840 jälkeen). Vuoteen 1900 mennessä tämän taloudellisen ja poliittisen voimanpesän väkiluku oli yli kaksinkertaistunut 1 293 697 asukkaaseen. Ja vuoteen 1950 mennessä se oli noussut vielä 60 prosenttia 2 071 605:een. Kaukoiän ja Lounais-Philadelphian pitkälti kehittymättömien alueiden kutsuessa vaikutti siltä, että kaupungin väestönkasvu voisi jatkua esteettä.
Mutta huolestuttavia merkkejä oli olemassa jopa vuosisadan puolivälissä. Vuoden 1952 kaupunkisuunnitteluraportissa todettiin, että monet vanhemmat seurakunnat olivat menettäneet väkilukua vuodesta 1920 tai jopa aikaisemmin. Nämä suunnittelijat laskivat, että koska kaupungin vanhojen kaupunginosien asukasluku oli jo saavuttanut huippunsa, kaupungin asuntokannassa oli vuonna 1950 lähes 2,5 miljoonaa asukasta. Kun todellinen asukasluku oli vain 2,1 miljoonaa, oli selvää, että kaupungin vanhemmat kaupunginosat jätettiin pois. uudempiin asuntoihin kaupungintalon pohjois-, etelä- ja länsipuolella. Kaupungin yleinen väestönkasvu kätki tätä vanhojen kaupunginosien autioitumista.
Kukaan ei silloin voinut ennakoida, missä määrin koko kaupunki alkaa menettää väestöä. Vuodesta 1950 vuoteen 1970 kaupungin väkiluku putosi noin 6 prosenttia, 2 071 605:stä 1 948 609:ään. Seuraavien kahden vuosikymmenen aikana vauhti kiihtyi dramaattisesti. Väkiluku laski 1 948 609:stä vuonna 1970 1 585 577:ään vuonna 1990, mikä on 19 prosentin menetys. Ja se on jatkanut laskuaan. Laajasti siteeratussa tilastossa Philadelphia on menettänyt enemmän ihmisiä kuin mikään Yhdysvaltojen kreivikunta viimeisen kahden vuoden aikana. Sen väkiluku on nyt noin 1,4 miljoonaa – suunnilleen sama kuin se oli viime vuosisadan vaihteessa.
Vuodesta 1950 alkanut väestön menetys liittyy tietysti esikaupunkialueeseen ja suurkaupunkialueen kiinteisiin poliittisiin rajoihin. Vaikka Philadelphia menetti puoli miljoonaa asukasta vuosien 1950 ja 1990 välillä, sen ympäröivät esikaupunkialueet kasvoivat lähes nelinkertaisesti.
Väestön väheneminen ja rutto
nimet tarkoittavat täysikuuta
Philadelphian tasaisella, joskus jyrkälle laskulle vuodesta 1950 lähtien on monia syitä, joistakin hyvästä ja osasta huonosta, osasta on tarkoitettu ja osa ei. Nouseva vauraus mahdollisti keskiluokan kotitaloudet ostamaan yksityisyyttä esikaupunkialueilla, kun taas rodulliset ennakkoluulot ajoivat valkoiset pois kaupungeista, joissa vähemmistöjä asuivat. Teknologiset innovaatiot tekivät rönsyilevistä yksikerroksisista yrityskampuksista tehokkaampia kuin tiheät monikerroksiset loft-rakennukset, kun taas lainalaitosten tekemät uudistukset tekivät vakauden vanhemmilla kaupunginosilla käytännössä mahdottomaksi. Julkinen politiikka edisti nykyaikaisen ja harvemmin asumisen kasvua sekä liiallista tuetonta kasvua esikaupunkien reunalla ja omaisuuden liiallista alenemista kaupunkien ytimessä.
Mutta syistä riippumatta kaupungin vanhimmat kaupunginosat Center Cityn ulkopuolella ovat kärsineet katastrofaalisista asuinmenoista. Vuosina 1950-1990 yksi Pohjois-Philadelphian kaupunginosa menetti lähes puolet väestöstään, ja se laski 210 000:sta 109 000:een. Toinen menetti kaksi kolmasosaa, 111 000 asukkaasta 39 000 asukkaaseen.
Avoimet ja hylätyt ovat olleet laajat. Vuodesta 1992 lähtien lupa- ja tarkastusvirasto tunnisti 27 000 hylättyä asuinrakennusta ja 15 800 tyhjää asuintonttia. Tuoreemmat arviot noin kaksinkertaistavat molemmat arviot, ja hylättyjen talojen määrän uskotaan nyt ylittävän 50 000. Vuonna 1999 Fairmount Ventures Pennsylvania Horticultural Societylle tekemässä tutkimuksessa tunnistettiin kaupungissa 30 900 vapaata yhden hehtaarin kokoista asuintonttia, joista noin kaksi kolmasosaa on yksityisessä omistuksessa. Noin 1000 asuinrakennusta on purettu vuosittain 1990-luvulla? Ei läheskään tarpeeksi nopeasti, jotta pitkäaikaisesti tyhjillään olevat rakennukset eivät vaarantuisi.
Useat viimeaikaiset raportit ovat yrittäneet soittaa varoituskelloa. Kesäkuussa 1995 Philadelphian kaupunkisuunnittelukomissio julkaisi Vacant Land in Philadelphia -julkaisun, joka on erinomainen analyysi sekä vapautumisolosuhteista että hallinnollisista menettelyistä, joita on kehitetty niiden käsittelemiseksi. Raportissa, josta on tullut lopullinen lähde valtion taustalla olevalle laille, joka koskee lukuisia tyhjiä kiinteistöjä koskevia osastoja ja menettelyjä, esitetään kaksi suositusta. Ensinnäkin kaupungin tulee rakentaa tyhjille kiinteistöille kattava, oikea-aikainen ja strategista päätöksentekoa tukeva tietokanta. Toiseksi sen on koordinoitava virastoja ja virtaviivaistettava menettelyjä omaisuuden hankintaa ja luovuttamista koskevan strategisen suunnitelman mukaisesti.
Syyskuussa 1995 Pennsylvania Horticultural Society julkaisi Pew Charitable Trustin taloudellisella tuella Urban Vacant Land: Issues and Recommendations, huippuluokan katsauksen tyhjistä maa-alueista ja siitä, miten sitä hoidetaan paitsi Philadelphiassa myös muut pioneerikaupungit, mukaan lukien Boston ja Cleveland. Raportissa kuvataan erilaisia hoitotekniikoita, sekä lyhyen aikavälin strategioita, jotka liittyvät viherryttämiseen ja puutarhanhoitoon, että pitkän aikavälin tekniikoita, kuten lohkojen kokoamista ja intensiivistä uudelleenkäyttöä. Raportissa toistetaan kaksi kaupunkisuunnittelutoimikunnan keskeistä suositusta. Ensinnäkin Philadelphian tulisi luoda integroitu maarekisteritietokanta tai luettelo, johon on helppo pääsy ja päivitys. Toiseksi sen tulisi koordinoida päätöksentekoa sen varmistamiseksi, että kaupungin eri virastot työskentelevät yhteisten tavoitteiden eteen.
Vuoden 1997 loppuun mennessä kaupungin asunto- ja yhdyskuntakehitysvirasto oli julkaissut avoimia kiinteistöjä koskevia määräyksiä ja naapuruston muutoksia, kaksi raporttia, jotka edistivät julkista keskustelua havainnollistamalla erilaisia kumppanuuksia ja erityisiä hankkeita, joita kaupunki ja järjestöt olivat toteuttaneet kaupunginjohtajan hallinnon aikana. Edward Rendell. Tästä kokemuksesta saatuja kokemuksia hyödyntäen raporteissa suositellaan, että kaupunki räätälöi ohjelmia ja toimia naapurustokohtaisten tarpeiden mukaan, jotka voivat vaihdella huomattavasti, ja koordinoi toimia erityisesti Philadelphia Housing Authorityn ja Office of Housing and Community Developmentin välillä.
William Penn Foundation on myös tukenut laajaa raporttisarjaa Pennsylvania Horticultural Societyn alaisuudessa. Ensimmäinen oli kustannus-hyötyanalyysi kaupungin yli 30 900 vapaana olevan asuintontin kunnostamisesta ja varaston ylläpidosta. Myöhemmissä raporteissa korostettiin esittelytoimia kohdealueilla, ehdotettiin muutoksia kaupungin politiikkoihin ja käytäntöihin sekä kehitettiin rahoitussuunnitelma kaupungin laajuiselle tyhjille alueille.
Edistyksen esteet
Philadelphia on nyt eturintamassa tyhjiin kiinteistöihin liittyvissä politiikan analysoinnissa ja toimissa. Merkittävän ja kestävän edistyksen tiellä on kuitenkin useita esteitä. Tärkein on käytettävissä oleva hallinnollinen laitteisto ruttoongelman ratkaisemiseksi.
Vastuu vapaasta kiinteistöstä Philadelphiassa on jaettu 15 julkisen viraston kesken. Jokainen, joka haluaa ostaa kiinteistön, voi viettää viikkoja neuvotellen virastojen labyrinttia vain hakeakseen. Kehittäjä investoi usein kuukausia täyttääkseen erilaiset viraston vaatimukset. Yhden kaupungin viraston tekemät päätökset voivat heikentää muiden tekemiä päätöksiä. Yksi kortteli voi sisältää Pennsylvania Horticultural Societyn omistamia koteja, jotka Department of Licenses and Inspections on aikonut purkaa, jotka sisältyvät Redevelopment Authorityn kaupunkien uudistamishankkeeseen, joille on myönnetty asunto- ja yhteisökehitysviraston avustuksen kunnostusta varten ja jotka on luvattu valtuuston henkilön tekemä erityinen kunnostussuunnitelma. Jokaisella itsenäisesti tehdyllä toimenpiteellä on syvällinen vaikutus muihin.
Nykyinen maankäyttöjärjestelmä, joka sisältää lukuisia tarkastuksia, tasapainotuksia ja pakollisia odotusaikoja, on kehittynyt auttamaan kasvavan kaupungin rakentamisessa ja organisoinnissa. Puoli vuosisataa kestäneestä taantumasta huolimatta monimutkainen järjestelmä määrittelee edelleen kaupungin lähestymistavan tyhjien kiinteistöjen hallintaan.
Vuoden 1995 kaupunkisuunnittelukomission raportissa esitetään tyhjentävästi tärkeimpien julkisten virastojen tehtävät ja menettelyt. Vain yhtenä esimerkkinä voidaan mainita, että ruttotodistuksen saaminen (jonka avulla kunnostusviranomainen voi tuomita, hankkia ja lopulta siirtää kiinteistön uudelle omistajalle) vaatii vähintään kuusi kaupungin virastoa.
Rendell-hallinnon aikana parantunut osastojen välinen yhteistyö on tehostanut tämän kaltaisia siirtoja ja lyhentänyt keskimääräistä aikaa kahdesta vuodesta kuuteen kuukauteen. Mutta ei riitä, että nopeutetaan nykyistä omaisuuden luovuttamista koskevaa lähestymistapaa, joka toimii yksilöllisesti saapumisjärjestyksessä ja suurelta osin ilman viittausta mihinkään strategiseen suunnitelmaan, joka koskee asianomaista korttelia, naapurustoa tai kaupunkia kokonaisuudessaan. Siltä osin kuin nämä pienimuotoiset kiinteistönsiirrot vähentävät käytettävissä olevien tonttien varastoa ja siirtävät ne yksittäisille omistajille, ne vähentävät myös mahdollisuuksia koota ja yhdistää tontteja suurempiin kehitysmahdollisuuksiin. Pienen tontin siirtäminen viereiselle omistajalle sivuparkkipaikaksi tai paikalliselle ryhmälle yhteispuutarhaksi on usein sopiva käyttötarkoitus tyhjille tonteille. Mutta näitä siirtoja tulisi verrata johonkin vakiomuotoiseen vertailuun vaihtoehtoisten käyttötarkoitusten kanssa sen sijaan, että niitä määritettäisiin vain sen perusteella, kuka on jonossa otsikkoikkunassa.
Toistuvat suositukset virastojen välisen koordinoinnin vahvistamiseksi ovat todennäköisesti johtaneet parannuksiin viimeisen vuoden tai kahden aikana, mutta ne eivät ole vieläkään luoneet strategista visiota tai julkista koneistoa, joka olisi tarpeeksi rohkea kestämään 50 vuotta kestäneen väestökadon vaikutuksia. Koordinointi, vaikka se voitaisiin saavuttaa, ei todennäköisesti ole riittävän vahva vastaus. Kuten todettiin, noin kymmenkunta koordinoitavaa virastoa kehittyivät kasvun aikakaudella ja ovat edelleen suuntautuneet vanhentuneisiin maankäyttöihin, joita hylätyillä kiinteistöillä oli vuosikymmeniä sitten.
Aikaisempi käyttö määrää liian usein tämän hallintojärjestelmän mukaisen toimivallan, vaikka se onkin heikko peruste määritettäessä vastuuta ja valtuuksia tyhjästä omaisuudesta. Tietysti joissakin tapauksissa aikaisemmalla käytöllä on teknisiä vaikutuksia tyhjien kiinteistöjen tulevaan sijoitukseen (esimerkiksi joidenkin entisten teollisuuskiinteistöjen saastumisen korjaaminen; joidenkin entisten asuinkiinteistöjen historiallisen luonteen säilyttäminen). Mutta 50 vuotta kestänyt väestökato ja sen kertyneet vaikutukset tyhjiin ja hylättyihin vaatii hallinnollista kapasiteettia, joka pystyy ajattelemaan strategisesti aikaisempaa käyttöä pidemmälle ja ymmärtämään tyhjän omaisuuden yleisenä resurssina. Näitä tyhjiä kiinteistöjä on tarkasteltava ympäröivien kaupunginosien kontekstissa. Joillakin Philadelphian kaupunginosilla puolet tonteista ei ole taloja, ja puolet jäljellä olevista taloista on hylätty. Alueet, jotka näyttävät usein Dresdeniltä toisen maailmansodan jälkeen, on konsolidoitava ja joissain tapauksissa jäljellä olevat kotitaloudet on siirrettävä.
Yhden viranomaisen tulisi korvata nykyiset hajanaiset ponnistelut Philadelphian hylättyjen rakennusten ja tyhjien maa-alueiden hankkimiseksi, hallinnoimiseksi, yhdistämiseksi ja luopumiseksi. Tämä on poliittisen keskustelun ydin, joka on nyt käynnissä kaupungissa John F. Streetin uuden hallinnon ensimmäisinä kuukausina. Mayor Street on asettanut ruton poistamisen ensimmäisen vuotensa tärkeimmäksi tavoitteeksi, ja siirtymäkauden suunnittelukomitea on kannattanut ajatusta yhdestä ruttoviranomaisesta. Mutta paholainen on hallinnollisissa yksityiskohdissa, ja juuri nyt Philadelphia on kiehtovan keskustelun keskus sekä ruttopolitiikasta että kunnallishallinnon kysymyksistä.
kuvaus viikinkistä
Konsolidoidulla julkisella viranomaisella Philadelphian kaltaisessa kaupungissa pitäisi olla hallinnolliset valmiudet kolmeen tehtävään. Ensinnäkin sen pitäisi luoda strateginen suunnitelma, jossa on koko kaupunkikuva vapaana olevasta kiinteistöluettelosta. Tämä mittakaavan muutos on olennainen, jotta kaupungin maankäyttö mitoitetaan niin, että se palvelee paljon pienempää väestöä. Melko ilmeisesti tämä lähestymistapa edellyttää triage-strategiaa. Triage tulee aina olemaan vaikeaa. Mutta sen kohteena, on tärkeää huomata, ovat lähes tyhjät kadut ja korttelit, eivät ihmiset tai kaupunginosat. Kiinteistöt voidaan koota minimaalisella siirrolla, mikä parantaa jokaisen asunnon laatua ja vakauttaa haavoittuvia asuinalueita. Arvokasta on maa, eivät pitkälti vanhentuneet rakennukset. Purkaminen, huolto, kunnostus?melkein kaikki?on halvempaa kokoonpanolla ja tiivistämisellä. Vain kaupunginlaajuinen strateginen suunnitelma voi motivoida ja ylläpitää oikeankokoista lähestymistapaa.
Toiseksi yksittäinen viranomainen voisi kehittää konsolidoitua inventaariota uudelleen markkinaolosuhteiden niin vaatiessa. Philadelphian monimutkainen ja politisoitunut pirstoutuneiden julkisten viranomaisten sokkelo estää jopa yksityisten toimijoiden halukkuutta toimia, olipa kyseessä sitten asunnonomistaja, joka haluaa hankkia viereisen tontin parkkipaikaksi, tai supermarketketju, joka etsii 10 hehtaarin tonttia. Joillekin kohteille joissakin paikoissa on varmasti kysyntää, erityisesti tässä taloudessa, joidenkin käyttötarkoitusten kehittämiseksi. Konsolidoitu viranomainen voi auttaa palauttamaan kiinteistömarkkinat sellaisiin paikkoihin kuin North Philadelphia.
Lopuksi yksi viranomainen voi toimia tarkoituksellisena maapankkina. Philadelphiassa on useita tahattomia maapankkeja useiden julkisten virastojen lepäävien omistusosuuksien muodossa. Yksi viranomainen todennäköisesti helpottaa uudistamista. Mutta mikä vielä tärkeämpää, se luo valmiuden ylläpitää vastuullisesti sitä epäilemättä suurta osaa vapaana olevasta kiinteistövarastosta, jota tuskin tullaan kehittämään uudelleen lähiaikoina. Tämä huoltovelvollisuus on nykyään Philadelphiassa liian helposti vältettävissä.
Tietenkin kaikki tämä hallinnollinen kapasiteetti olisi turhaa ilman taloudellisia resursseja. Philadelphian konsensusarvio on, että pelkän purkamisen rahoittamiseen tarvittaisiin yli 750 miljoonaa dollaria. Hänen ansiokseensa Mayor Street on muutaman ensimmäisen virkakuukautensa aikana tukenut sitoutumistaan ruton poistamiseen uudella 250 miljoonan dollarin ruttotartunnan vastaisella ehdotuksella. Tuomaristo ei ole vielä selvillä ehdotuksen rahoituksesta ja hallinnollisista yksityiskohdista.
Mutta on yhä selvempää, että 50 vuoden taantuman vaikutusten hallinta on kysymys, jonka aika on tullut Philadelphialle ja maan muille aikoinaan keskeisille kaupungeille.